Térképen az országos lakásárak - Nehéz elhinni azt, amit látunk

Bár tavaly azt hihettük, hogy 2017-re lezárult a lakáspiac meredek fellendülése, a 2018-as adatok ismét gyorsuló forgalombővülést és áremelkedést mutatnak. Egyre több becslés szerint haladja meg azonban a jelenlegi árszínvonal az egyensúlyi szintet. Ráadásul az eddigi drágulásban is nagy szerepet játszó befektetési célú vásárlók tömegével csábulhatnak el a nagyobb hozammal kecsegtető befektetések felé, így a további erőteljes áremelkedés esélye egyre kisebb, noha a pozitív irány még évekig kitarthat - áll az OTP Jelzálogbank legfrissebb Lakóingatlan Értéktérkép elemzésében. 

2019. június 6. 05:45

Az országos lakásár-szint 2018-ban, az előző évit meghaladó mértékben, 18 százalékkal nőtt a NAV ingatlanforgalmi adatai alapján. Ezzel reál értéken tavaly kerültünk a korábbi csúcs, a 2008-as szint fölé, ám Budapesten ez már 2016-ban bekövetkezett. A fővárosban már közel 50 százalékkal magasabb a reálár-színvonal mint a 2008-as érték. Tavaly minden településkategóriában jobban nőttek az árak, mint 2017-ben. Budapesten 21 százalék, a megyeszékhelyeken 18 százalék, a kisebb városokban 13 százalék, míg a községekben 14,5 százalék volt az éves drágulás üteme.

Az árak mindenhol tovább emelkedtek

Budapesten tavaly elsősorban az olcsóbb, külvárosi kerületek (XXI., XIX., XV., IV. és XVIII.) drágultak legjobban. Emellett - hagyományos jelenségként - továbbra is a rangsor élén állnak a befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületek (VII., V. és VIII.) is. 30% feletti árnövekedéssel kiemelkedik a VII. és a XXI. kerület.

A megyék között továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 323 ezer Ft/m2-es átlagárral, és még Pest megye van 300 ezer Ft/m2 felett. "Míg 2017-ben öt megye érte el a 200 ezres szintet, tavaly már csak hat megye maradt ez alatt. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, 85 ezer Ft/m2 árszinttel. A legdrágább megyeszékhely 2018-ban is Győr volt 330 ezer Ft/m2-rel, de tavaly már Debrecen, Kecskemét, Veszprém és Székesfehérvár is átlépte a 300 ezres szintet" - mondta el Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője

"Az országos átlagár tavaly 346 ezer Ft/m2 volt, a főváros nélkül számított vidéki átlag pedig 228 ezer Ft/m2" - tette hozzá az elemző.

Forrás: OTP Jelzálogbank

A megelőző évivel nagyjából megegyező mértékű, 2018-ban 25%-os árnövekedés után a főváros V. kerülete messze vezeti a budapesti árrangsort 860 ezer Ft/m2-rel. Ehhez képest a második legdrágább I. kerület átlagára nem éri el a 700 ezer Ft/m2-t. A 600 ezres szint fölé még a II., a VI. és a XII. kerület jutott. A másik végletet, 350 ezres átlag alatt a XXIII. és XX. kerületek adják. A legdrágább irányítószám-körzet hagyományosan a 1014-es (Budai Vár): tavaly itt hajszállal átlépte az 1,1 milliós szintet az átlagos négyzetméterár. A budapesti átlagár pedig 518 ezer Ft/m2-re nőtt tavaly.

Forrás: OTP Jelzálogbank

A jelenlegi lakásárak (elsősorban a fővárosban) már érezhetően meghaladják az elméleti egyensúlyi szintjüket. A lakáspiaci ciklus már olyan fázisban járhat, ahonnan komoly kormányzati ösztönző nélkül nehéz elképzelni további erőteljes áremelkedést. Emellett ugyanakkor az is megjósolható, hogy a kormány által idén több lépcsőben bejelentett, és az év második felében, illetve 2020-tól életbe lépő demográfiai csomag lakáspiacot érintő elemei előre hozott keresletet generálva még évekig tovább élénkíthetik a forgalmat, kitolva a lassuló áremelkedés ciklusidejét. Ami pedig az ezt követően - ám egyelőre nem megjósolható időtávra - várható lejtmenetet illeti, tekintetbe véve a jelenlegi sokkal kedvezőbb gazdaságpolitikai mozgásteret és a hitelfelvételt, hitelkihelyezést érintő szabályozást, a mostani ciklust követő korrekció várhatóan jóval mérsékeltebb lesz, mint a legutóbbi, 2008-at követő zuhanás.

A NAV tranzakciós adatait tartalmazó adatbázis alapján készített térképek jól mutatják a legfrissebb elérhető lakásárakat, azonban fontos figyelembe venni, hogy ez a 2018-as árakat mutatja. Az adatok átfutási ideje miatt ennél frissebb számokat csak a kínálati adatbázisokban találunk, így ma már sok helyen akár 5-10 százalékkal is magasabb árak lehetnek annál, mint amit a térképeken láthatunk.