2024. november 21. csütörtök
Olivér
Egyre többen döntenek úgy, hogy a magas ingatlanárak miatt lemondanak a belvárosi életről vagy éppen szeretnének távolabb lenni a város zajától. Egy kicsit kijjebb keresgélve, gyakran találunk sokkal megfizethetőbb, csendesebb területeket, azonban ezek sokszor zártkertek. Mit jelent ez? Miben különbözik ez a belterülettől? Milyen építési övezetek vannak? Mire figyelj ingatlan vásárlás előtt?
webkapu.hu
Függetlenül attól, hogy egy általunk kinézett telekre szeretnénk építkezni vagy egy már meglévő ingatlant szeretnénk megvásárolni és bővíteni, az ingatlan vásárlásnak rengeteg buktatója lehet. Amellett, hogy milyen az adott telek fekvése, arányai, milyen a környék, szintén nagyon fontos, hogy milyen építési övezetben található.
Elsőként célszerű meggyőződünk az adott terület tulajdonviszonyairól - kinek a tulajdonában van, van-e rá szolgalmi jog, milyen előélete volt az ingatlannak (haszonélvezeti jog, jelzálogjog, széljegy, végrehajtás..stb.,). A telki szolgalmi jog például: nem egy teljes terjedelmében való közös ingatlan használatot jelent, hanem legtöbbször csak minimális zavaró tényezőkkel járhat, mint pl.: a telek meghatározott szakaszán való átjárást vagy vízelvezetést garantál egy másik félnek. Érdemes megnéznünk hol helyezkedik el a terület, milyen környezeti adottságokkal rendelkezik (növényzet, talaj minőség, lejtés viszonyok, tájolás), milyen a környék megítélése, megközelíthetősége, infrastrukturális ellátottsága. Szempont lehet még az is, hogy a környék rekreációs tevékenységre alkalmas területei milyen távolságra esnek az általunk választott területtől. Az általános szempontokon túl fontos informálódnunk arról, milyen a területen a közművek állapota - víz, gáz, csatorna - vagy azok megléte, hiánya, illetve a telken belül elhelyezkedése. Hiszen a közművek bevezetése komoly, akár plusz 15 - 20% körüli többletköltséget is jelenthet, illetve ezeken kívül fontos tudni, hogy bevezetésük hónapok helyett sajnos akár egy évbe is telhet.
Egy település földterülete kétféle kategóriába sorolható. A két kategória belterület és külterület. Az utóbbihoz tartoznak a ma már nem használt minősítésű, de köznyelvben megmaradt zártkertek is. A zártkertekbe tartoztak régen a településhez kapcsolódó pincék, gyümölcsösök, gazdasági- és pihenő célú épületek.
Az egyik fő különbség a kül- és belterület között, hogy a belterületen lévő területeknél az önkormányzat feladata és felelőssége jóval nagyobb a megfelelő infrastruktúra, a közművek, úthálózat kialakítása terén. A belterületi infrastruktúra karbantartása, például az út aszfaltozás finanszírozás szempontjából is könnyebben megoldható az önkormányzat számára, ugyanis vannak pályázatok, amelyek kifejezetten belterületi fejlesztéshez kapcsolódnak.
Fontos tudni azt is, hogy külterületi ingatlan nem használható fedezetül hitel és CSOK esetében sem.
Telek vásárlás előtt fontos tájékozódni a helyi építési szabályzat által szabott feltételekről is. A különböző övezetekben ugyanis eltérő lehet a beépíthetőség megengedett legnagyobb mértéke, a beépítés módja, a szintterületi mutató, a zöldfelületi mutató, az épület magassága és a telekszélesség is. A helyi építési szabályzat behatárolhatja a lehetőségeket mind az építkezés során használt technológiák, mind a felhasznált anyagok terén is. Nem minden településen megengedett például cserepeslemez tető készítése új ingatlanok esetében, vagy akár felújítások során sem. Van, ahol konkrétan hódfarkú cserép használatát írják elő. Ez persze hatással lesz az építkezésed költségeire is.
A fentiek miatt elengedhetetlen tehát alaposan megvizsgálni a település szabályozási tervet és a helyi építési szabályzatot, ahonnan megtudhatjuk, hogy az adott bel- vagy külterületi övezetben, milyenek a beépítési előírások.
Hol nézz mindezek után? Mi az a szabályozási terv és a helyi építési szabályzat?
A szabályozási terv tulajdonképpen egy kül- és belterületi térkép, amely tartalmazza az adott területre vonatkozó övezeti előírásokat, azok rövidítéseivel együtt. A települések honlapján vagy közvetlen az önkormányzatoknál érdeklődve ezek az információk legtöbbször fellelhetők, sőt egyes településeknek még külön térinformatikai felülete is van, ami megkönnyíti többféle települési adatstruktúrák (építési övezetek típusai, különböző szabályozási tervi elemek, belterület-külterület határ, helyi művi értékek, közlekedési hálózatok) egy térképen való megértését.
A helyi építési szabályzat általában elérhető a települések honlapján. Amennyiben nem, az adott önkormányzat ügyfélszolgálatán biztosan tudnak ebben segíteni.
Minden területet a helyszínen kell feltérképezni, felmérni annak előnyével és hátrányával. Nagyon fontos a megfelelő körültekintés, hiszen ha nem figyelünk, könnyen milliókat bukhatunk egy telekvásárlás során.
Készült a WEBKAPU közreműködésével
Hetente egyszer értesítjük az aktuális lakáspiaci hírekről!
